濟(jì)南市物業(yè)管理條例

（草 案）

 

第一章  總則

 

第一條  為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理以及相關(guān)監(jiān)督管理活動，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行管理或者委托物業(yè)服務(wù)人，依照法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，管理、維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條  物業(yè)管理實行業(yè)主自治，專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)督管理和指導(dǎo)相結(jié)合的原則。

第四條  市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，并將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入本級服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立與物業(yè)管理工作相適應(yīng)的保障機(jī)制，完善政策扶持措施，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展。

第五條  建立健全黨建引領(lǐng)物業(yè)管理機(jī)制，推動在業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

第六條  市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理工作。

區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

發(fā)展改革、公安、民政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、城管、水務(wù)、園林和林業(yè)綠化、衛(wèi)生健康、市場監(jiān)管、行政審批服務(wù)、人防等相關(guān)部門，按照各自職責(zé)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第七條  街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉等工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的重要問題和事項。

居民委員會協(xié)助街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理以及社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理。

第八條  應(yīng)對突發(fā)公共事件期間，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實市人民政府依法采取的各項應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作，并給予相應(yīng)物資和資金支持。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。

第九條  支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會依法制定和組織實施自律性規(guī)范，實行自律管理，調(diào)解行業(yè)糾紛，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。

第十條  倡導(dǎo)推廣綠色、智慧物業(yè)管理。鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，營造安全舒適文明和諧美麗的生活和工作環(huán)境。

 

第二章  物業(yè)管理區(qū)域

 

第十一條  物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備屬于共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第十二條  建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持法律、法規(guī)規(guī)定的資料，向所在區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

第十三條  區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的意見后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

第十四條  物業(yè)管理區(qū)域劃定后確需調(diào)整的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門按照規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記，但應(yīng)當(dāng)按照本條例第三十條規(guī)定由相關(guān)業(yè)主共同決定。

尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，結(jié)合物業(yè)管理工作需要，征求業(yè)主意見后確定，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。

第十五條  用于銷售的新建物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

（一）建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排，其建筑面積不低于二十平方米。

實施建設(shè)工程規(guī)劃許可時，自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)服務(wù)用房的設(shè)計進(jìn)行審查，并在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積，在附圖中注明其具體位置。

 

第三章  前期物業(yè)管理

 

第十六條  住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵非住宅物業(yè)通過招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向備案主管部門備案。

前期物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺進(jìn)行。

第十七條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，作為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第十八條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出約定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第十九條  建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持法律、法規(guī)規(guī)定的資料，報備案主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前公示臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，并提供給物業(yè)買受人，履行提示和說明義務(wù)。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約作出書面承諾。

第二十條  物業(yè)服務(wù)收費按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

實行政府指導(dǎo)價的，市、區(qū)縣價格主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)定價權(quán)限，會同同級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定收費標(biāo)準(zhǔn)，并向社會公布。

實行市場調(diào)節(jié)價的，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相符的原則，由物業(yè)服務(wù)合同雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)事項范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)人不得擅自調(diào)整物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)。

第二十一條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工綜合驗收備案后，與選聘的物業(yè)服務(wù)人開展物業(yè)承接查驗工作。

承接查驗應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。承接查驗后，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并將其作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。

承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在的問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改。

建設(shè)單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，或者物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，給業(yè)主造成損害的，依法各自承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府參加，必要時可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。

第二十二條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，按規(guī)定向物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)管理必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

第二十三條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列資料向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理物業(yè)承接查驗備案：

（一）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（二）建設(shè)單位移交資料清單；

（三）查驗記錄；

（四）交接記錄；

（五）其他承接查驗有關(guān)的文件。

物業(yè)交付時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗情況書面告知業(yè)主。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗資料建檔保存。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費查詢。

第二十四條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時間內(nèi)與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

第二十五條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)完善房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書內(nèi)容，指導(dǎo)購房人合理使用房屋。房屋使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備，注明房屋承重結(jié)構(gòu)的房屋結(jié)構(gòu)圖，不得占用、移裝的共有部位、共用設(shè)施設(shè)備，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全新建物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

質(zhì)量保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示維保單位的名稱、維保聯(lián)系人和維保電話。鼓勵倡導(dǎo)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立專門的房屋售后服務(wù)中心，用于處理建設(shè)遺留問題和接受業(yè)主報修。

 

第四章  業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

 

第一節(jié)  業(yè)主

 

第二十六條  本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人。

除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主：

（一）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個人;

（二）因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個人;

（三）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個人;

（四）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定取得專有部分所有權(quán)的組織或者個人。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的個人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

第二十七條  業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）對維修資金、公共收益的管理和使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十八條  業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守（臨時）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用，以及公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交存專項維修資金；

（五）按時支付物業(yè)費，配合物業(yè)服務(wù)人實施物業(yè)管理；

（六）履行其承擔(dān)的房屋安全使用責(zé)任；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第二十九條  物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

第三十條  下列事項由業(yè)主共同作出決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）管理、使用共有部分經(jīng)營收益；

（十）確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格；

（十一）確定業(yè)主委員會委員津貼或者補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主委員會實施任中、換屆經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計；

（十二）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十一條  業(yè)主決定共同事項時，可以采用書面形式或者通過互聯(lián)網(wǎng)方式進(jìn)行表決。

采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，可以通過市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門建立的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行。

第三十二條  業(yè)主的投票權(quán)數(shù)根據(jù)專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算有約定的，從其約定。

 

第二節(jié)  業(yè)主大會

 

第三十三條  業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個業(yè)主大會。

第三十四條  符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議:

（一）已交付業(yè)主的專有部分面積占比百分之五十以上；

（二）已交付業(yè)主的人數(shù)占比百分之五十以上；

（三）自首套物業(yè)交付業(yè)主之日起滿兩年且已交付業(yè)主的人數(shù)占比百分之二十五以上。

達(dá)到召開首次業(yè)主大會會議條件的，專有部分面積占比百分之五以上或者人數(shù)占比百分之五以上的業(yè)主，可以向街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會籌備組的申請。

第三十五條  街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到成立業(yè)主大會書面申請三十日內(nèi)，組建業(yè)主大會籌備組。

籌備組由七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。其他成員由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)等派員組成。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府在民主推薦的基礎(chǔ)上確定。有下列情形之一的，不宜擔(dān)任業(yè)主代表：

（一）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、占用公共綠地或者有其他違反臨時管理規(guī)約、侵害業(yè)主合法權(quán)益行為且未改正的；

（二）本人、配偶及其直系親屬與提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人有利害關(guān)系的；

（三）有法律、法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主代表的情形的。

建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。

第三十六條  籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。

第三十七條  籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作：

（一）確認(rèn)業(yè)主身份、確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（二）確定召開首次業(yè)主大會會議時間、地點、方式和議題；

（三）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；

（四）擬定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）擬定首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；

（六）擬定首屆業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前予以公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開之前研究處理并作出答復(fù)。

第三十八條  籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，按照本條例第五十七條規(guī)定執(zhí)行。

第三十九條  業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開；議事規(guī)則未規(guī)定的，每年至少召開一次。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示，并報物業(yè)所在地的居民委員會。居民委員會應(yīng)當(dāng)派代表列席會議。

業(yè)主大會會議不得就已公示議題以外的事項進(jìn)行表決。

第四十條  業(yè)主大會會議未能及時召開，或者業(yè)主委員會不履行召集職責(zé)的,經(jīng)業(yè)主申請,街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會限期組織召開;逾期仍未召開導(dǎo)致業(yè)主合法權(quán)益受到侵害的,由街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主依照法律規(guī)定共同決定相關(guān)事項。

第四十一條  業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表在參加會議前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主意見。需要投票表決的，業(yè)主填寫書面意見并經(jīng)本人簽字確認(rèn)后，由業(yè)主代表在投票時代為提交。

 

第三節(jié)  業(yè)主委員會

 

第四十二條  業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理實施情況、業(yè)主委員會履職情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；

（三）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；

（五）擬訂共有部分、共有資金使用與管理辦法草案；

（六）監(jiān)督維修資金的使用以及組織維修資金的補(bǔ)建、補(bǔ)交和續(xù)交；

（七）及時了解業(yè)主的意見和建議，督促業(yè)主支付物業(yè)費；

（八）配合和支持居民委員會依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

（九）制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證以及賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件；

（十）及時公示共有資金的使用情況，定期向業(yè)主通報工作情況以及業(yè)主委員會委員支付物業(yè)費情況；

（十一）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十二）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第四十三條  業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主自薦和業(yè)主聯(lián)名推薦的方式產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員候選人名單由籌備組確定后報街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第四十四條  業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)服務(wù)區(qū)域具有完全民事行為能力的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。

第四十五條  業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由三人以上單數(shù)組成。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

第四十六條  業(yè)主委員會委員任期由業(yè)主大會確定。業(yè)主大會未確定的，每屆任期不超過五年，可以連選連任。

第四十七條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門受理備案材料后，經(jīng)審查符合條件的，應(yīng)當(dāng)在十個工作日內(nèi)出具備案證明，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門出具印章刻制證明，并將相關(guān)信息推送街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府。

業(yè)主委員會信息變更的，應(yīng)當(dāng)及時報區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門變更備案。

第四十八條  業(yè)主委員會可持備案證明和印章刻制證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主委員會印章。

第四十九條  業(yè)主委員會及其成員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，誠實守信、勤勉盡責(zé)，不得有下列行為：

（一）挪用、侵占房屋專項維修資金和共有部分經(jīng)營收益等共有資金；

（二）利用職務(wù)便利索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人以及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；

（三）利用職務(wù)便利減免物業(yè)費、停車費等相關(guān)費用；

（四）篡改、隱匿、毀棄保管的文件、物品；

（五）違法違規(guī)泄露業(yè)主信息；

（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

第五十條  業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自然終止，由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并向業(yè)主大會報告：

（一）不再是本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的業(yè)主；

（二）因健康等原因無法履行職責(zé)；

（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的。

第五十一條  業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會決定暫停其履行職責(zé)，予以公示，并提請業(yè)主大會會議表決終止其委員資格：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主委員會行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）以虛列支出、虛報賬目等方式挪用、侵占業(yè)主的維修資金、公共收益等共有財產(chǎn)；

（三）虛構(gòu)、轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；

（四）違反業(yè)主委員會工作規(guī)則擅自使用業(yè)主委員會印章；

（五）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會決定與物業(yè)服務(wù)人簽訂、變更物業(yè)服務(wù)合同；

（六）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等與其履行職務(wù)有利害關(guān)系的單位或者個人提供的利益或報酬；

（七）泄露業(yè)主信息，發(fā)布違反法律、法規(guī)、社會公共秩序的不實言論、信息；

（八）違反物業(yè)服務(wù)合同，拒不支付物業(yè)費和維修資金等費用，或者誘導(dǎo)、鼓動其他業(yè)主不支付相關(guān)費用；

（九）不履行業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，經(jīng)勸阻后拒不改正的；

（十）本人、配偶及其直系親屬與提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人存在利害關(guān)系；

（十一）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第五十二條  業(yè)主委員會成員人數(shù)不足時，可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則完成增補(bǔ)。業(yè)主委員會成員人數(shù)不足總數(shù)二分之一時，物業(yè)所在地的街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第五十三條  業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，應(yīng)當(dāng)書面報告街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面報告之日起六十日內(nèi)，指導(dǎo)業(yè)主委員會組建換屆小組，并在業(yè)主委員會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會未按規(guī)定報告的，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其履行職責(zé)。街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府也可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆小組。

換屆小組的組成參照本條例第三十五條籌備組的規(guī)定執(zhí)行。

第五十四條  新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后十個工作日內(nèi)，將其保管的物品和資料移交新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會未按照規(guī)定移交有關(guān)文件、財物的，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促其移交。

第五十五條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，對本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并向全體業(yè)主公示。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第五十六條  業(yè)主大會可以決定建立業(yè)主委員會任中審計和離任審計制度，可以決定審計費用的承擔(dān)方式。

第五十七條  具有下列情形之一的，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主依法討論決定物業(yè)管理事項：

（一）不具備設(shè)立業(yè)主大會條件的；

（二）具備設(shè)立業(yè)主大會條件但未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

（三）業(yè)主委員會不能正常履行職責(zé)，需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生的。

 

第五章  物業(yè)服務(wù)

 

第五十八條  業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)人管理。

委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。除業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)人外，應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人。

第五十九條  業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、公共收益管理、合同期限、違約責(zé)任等事項。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門、協(xié)會制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會公布。

第六十條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自簽訂或變更物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報所在地區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第六十一條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)置公示欄，如實公示、及時更新下列信息，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主：

（一）物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照、項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)事項、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等；

（三）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常巡查記錄，維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式等；

（四）物業(yè)服務(wù)合同履行情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況、維修資金使用情況；

（五）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第六十二條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并且遵守下列規(guī)定：

（一）及時向業(yè)主告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；

（二）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（三）對業(yè)主違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻和制止，并及時報告業(yè)主委員會；

（四）對違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防車通道和疏散通道、噪音擾民等行為進(jìn)行勸阻和制止，勸阻、制止無效的，及時報告相關(guān)主管部門；

（五）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險隱患的，及時設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報告；

（六）配合街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和居民委員會做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六十三條  物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

（一）減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式催收物業(yè)費；

（三）擅自增加收費項目、提高收費標(biāo)準(zhǔn)；

（四）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；

（五）挪用、侵占共有部分經(jīng)營收益等共有資金；

（六）擅自拆除、損壞物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備；

（七）擅自撤出或者拒不撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域；

（八）終止服務(wù)撤出時，拒不移交屬于業(yè)主的檔案資料、物品、資金等；

（九）不得侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動中獲取的業(yè)主信息；

（十）其他違反相關(guān)規(guī)定或損害業(yè)主利益的行為。

第六十四條  物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工、秩序維護(hù)等專項服務(wù)，但不得將該物業(yè)服務(wù)區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。

第六十五條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：

（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；

（二）小區(qū)監(jiān)控、電梯、消防、有限空間等共有部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；

（三）住宅裝飾裝修管理資料；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)服務(wù)人或建設(shè)單位與相關(guān)單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、垃圾清運等書面協(xié)議；

（六）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

第六十六條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立健全公共秩序維護(hù)制度，協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在消防車通道和疏散通道、消防設(shè)施、有限空間設(shè)置明顯標(biāo)識和禁止占用提醒，在自身經(jīng)營范圍內(nèi)對其服務(wù)區(qū)域的人流干道、消防設(shè)施、化糞池、電梯等重點部位和重要設(shè)施進(jìn)行經(jīng)常性檢查；對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)當(dāng)立即處理或告知相關(guān)責(zé)任單位，并發(fā)出警示。

第六十七條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)制訂物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)性自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件以及供水、供電、供氣、供熱、電梯及消防安全事故、物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預(yù)防和處置進(jìn)行具體規(guī)定，并按照規(guī)定對其服務(wù)區(qū)域的服務(wù)對象進(jìn)行安全宣傳、組織應(yīng)急演練。

發(fā)現(xiàn)重大事故隱患或者發(fā)生安全事故及其他緊急事件時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取應(yīng)急措施，通知相關(guān)業(yè)主，并按照規(guī)定向物業(yè)所在地的居民委員會、街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府、專業(yè)單位和負(fù)有安全監(jiān)督管理職責(zé)的部門報告，協(xié)助做好相關(guān)工作。

第六十八條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時足額支付物業(yè)費。業(yè)主逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；拒不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第六十九條  物業(yè)費可以采取包干制和酬金制等方式，具體方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

采取酬金制支付物業(yè)費的，全體業(yè)主應(yīng)在管理規(guī)約中就預(yù)收物業(yè)費的方式、標(biāo)準(zhǔn)、時間、違約責(zé)任以及物業(yè)費收支公示、審計等問題做出約定。物業(yè)服務(wù)的人工、耗材等成本支出由物業(yè)服務(wù)人按照合同約定的核算辦法和程序及時向業(yè)主委員會申報；企業(yè)酬金（利潤）在合同中約定，每年底由業(yè)主委員會按照合同約定和年度評價結(jié)果向物業(yè)服務(wù)人支付。

第七十條  物業(yè)服務(wù)合同履行期間，物業(yè)費確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商，并由業(yè)主大會決定。

第七十一條  業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第七十二條  物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但合同對通知期限另有約定的除外。

第七十三條  物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，服務(wù)期限為不定期。

當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。

第七十四條  物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并履行下列義務(wù)：

（一）向業(yè)主委員會移交本條例第六十五條規(guī)定的檔案和資料；無業(yè)主委員會的，向居民委員會移交；

（二）結(jié)算物業(yè)費和預(yù)收、代收的物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共收益等費用；

（三）結(jié)清委托專業(yè)性服務(wù)企業(yè)對設(shè)施設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化等開展專項服務(wù)的費用；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第七十五條  原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費，或者對業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及行政主管部門的決定有異議等為理由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人拒不移交相關(guān)資料、資金和物品，或者拒絕撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，業(yè)主委員會或者業(yè)主可以向街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府報告，或依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)服務(wù)人有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。

第七十六條  新物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)行接管物業(yè)服務(wù)區(qū)域，按照約定承接物業(yè)時應(yīng)當(dāng)對共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。

第七十七條  物業(yè)服務(wù)區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。

提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將應(yīng)急服務(wù)期間提供的服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及應(yīng)急服務(wù)物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。期間的物業(yè)費由全體業(yè)主承擔(dān)。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新選聘的物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

 

第六章  物業(yè)的使用和維護(hù)

 

第七十八條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。

業(yè)主不得實施下列行為：

（一）超出原建筑設(shè)計外延、外形、規(guī)格和色彩封閉陽臺、平臺和外走廊；

（二）損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物或者私挖地下空間；

（四）擅自利用共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；

（五）違反國家規(guī)定，制造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險物質(zhì)；

（六）違規(guī)私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電；

（七）擅自拆改供水、排水、再生水等管線；

（八）侵占綠地，毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（九）擅自通過設(shè)置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防車通道和疏散通道等共有部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；

（十）將房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方;

（十一）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房屋內(nèi)部防火分隔，影響消防安全和疏散要求;

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十三）違反規(guī)定出租房屋；

（十四）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

對本條第二款規(guī)定的行為，利害關(guān)系人有權(quán)進(jìn)行投訴和舉報，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時勸阻；勸阻無效的，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府或者相關(guān)主管部門報告。

第七十九條  業(yè)主裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，并簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。裝修時，應(yīng)遵守物業(yè)服務(wù)人提示的合理注意事項，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場檢查。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查和監(jiān)督。業(yè)主未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人可以限制施工人員進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。業(yè)主違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)部門報告。

第八十條  物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。

業(yè)主專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)自行及時進(jìn)行修繕或采取其他消除危險的安全治理措施。

第八十一條  物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)。

物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備因人為原因損壞的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八十二條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)共有部位、共用設(shè)施的設(shè)備管理養(yǎng)護(hù)制度，按照合同約定加強(qiáng)對共有部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查和養(yǎng)護(hù)，并做好記錄。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)日常檢查發(fā)現(xiàn)的問題，提出共有部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的建議，告知業(yè)主委員會，提請業(yè)主大會表決后組織實施。

第八十三條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、鍋爐等特種設(shè)備和自動消防設(shè)施，由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)和保養(yǎng)，并明確各方安全管理責(zé)任。

第八十四條  住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費用。專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

第八十五條  住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定交存維修資金。其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交存維修資金。維修資金屬于全體業(yè)主共有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第八十六條  緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將緊急情況下維修資金申請、使用情況，及時在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。

第八十七條  維修資金的交存、使用、管理按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第八十八條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車位（庫），應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位尚未出售的停車位（庫），不得以只售不租為由拒絕業(yè)主停放需要。

在滿足業(yè)主需要后，建設(shè)單位將車位（庫）出租給物業(yè)服務(wù)區(qū)域以外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

第八十九條  物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位（庫）應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用。車位（庫）尚未充分利用的，不得在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機(jī)動車的，相關(guān)收費和管理事項由業(yè)主共同決定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。

第九十條  物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，履行車輛停放管理義務(wù)，并加強(qiáng)巡查，及時督促違反規(guī)定停放的車輛駛離。

第九十一條  鼓勵物業(yè)服務(wù)人根據(jù)用戶需求及業(yè)主大會授權(quán)，利用公共停車位建設(shè)相對集中的公共充電基礎(chǔ)設(shè)施并提供充電服務(wù)。業(yè)主安裝充電基礎(chǔ)設(shè)施時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主或其委托的施工單位，提供相關(guān)圖紙和資料，配合并協(xié)助現(xiàn)場勘查、施工。

第九十二條  利用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定并符合法律、法規(guī)規(guī)定。利用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的收入，按照有關(guān)規(guī)定扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。

利用共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人約定下列事項：

（一）開展經(jīng)營的共有部位、共用設(shè)施設(shè)備范圍；

（二）公共收益的分配使用、財務(wù)管理；

（三）公共收益收支情況的公示與審計辦法。

 

第七章  監(jiān)督管理

 

第九十三條  市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：

（一）制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實施；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督本市維修資金的籌集、管理和使用；

（四）建立完善本市物業(yè)管理分級培訓(xùn)體系；

（五）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺；

（六）指導(dǎo)市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展自律性規(guī)范的制定和實施工作；

（七）實施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

第九十四條  市、區(qū)縣相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)下列事項的管理工作：

（一）公安部門負(fù)責(zé)依法查處影響公共安全和公共秩序的違法行為，對物業(yè)服務(wù)人履行消防安全職責(zé)的情況實施監(jiān)督檢查，對監(jiān)控安防、燃放煙花爆竹等開展監(jiān)督檢查；

（二）自然資源和規(guī)劃部門在建設(shè)工程進(jìn)行規(guī)劃驗線和規(guī)劃核實時，負(fù)責(zé)對建設(shè)項目是否按規(guī)劃許可要求建設(shè)實施監(jiān)督管理；

（三）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)對商業(yè)經(jīng)營活動中使用固定設(shè)施、設(shè)備產(chǎn)生的社會生活噪聲污染實施監(jiān)督管理；

（四）城管部門負(fù)責(zé)對市容環(huán)境衛(wèi)生、垃圾分類實施監(jiān)督管理；

（五）水務(wù)部門負(fù)責(zé)對供水、排水、污水處理等實施監(jiān)督管理；

（六）園林和林業(yè)綠化部門負(fù)責(zé)對園林綠化驗收、綠地占用、樹木砍伐、移植等實施監(jiān)督管理；

（七）衛(wèi)生健康部門負(fù)責(zé)對傳染病防治和飲用水衛(wèi)生的監(jiān)督管理；

（八）市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)價格公示、收費情況、電梯等特種設(shè)備安全運行實施監(jiān)督檢查；

（九）人防部門負(fù)責(zé)對人防工程維護(hù)管理的監(jiān)督檢查，對侵占、破壞人防工程的行為實施監(jiān)督管理。

第九十五條  相關(guān)行政主管部門和單位應(yīng)當(dāng)建立投訴和舉報受理制度，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公布投訴電話，及時處理投訴和舉報事項。

第九十六條  實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、居民委員會、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和其他相關(guān)主管部門參加，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理區(qū)域重大問題。

第九十七條  業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)先自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

第九十八條  市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)人信用等級評價體系，將物業(yè)服務(wù)人違法違規(guī)行為納入信用等級評價范圍，并通過信用中國（山東濟(jì)南）依法依規(guī)予以公布。

第九十九條  行政執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理相關(guān)主體受到的行政處罰或者行政強(qiáng)制情況共享到全國信用信息共享平臺（山東濟(jì)南）。行政機(jī)關(guān)可以依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定對其采取懲戒措施。

 

第八章  法律責(zé)任

 

第一百條  違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行；法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

第一百零一條  違反本條例第十二條、第十三條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定申請劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域，或者未向物業(yè)買受人明示物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分情況的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門對建設(shè)單位處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第一百零二條  違反本條例第十五條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)劃許可配置物業(yè)服務(wù)用房的，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)法律法規(guī)處罰。

第一百零三條  違反本條例第二十一條規(guī)定，建設(shè)單位未履行承接查驗整改義務(wù)的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門對建設(shè)單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

違反本條例第二十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定辦理物業(yè)承接查驗備案的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門給予警告。

第一百零四條  違反本條例第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定公示相關(guān)維保信息的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第一百零五條  違反本條例第十九條規(guī)定，建設(shè)單位未辦理相關(guān)備案的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處一萬元以上五萬元以下的罰款。

違反第六十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未辦理物業(yè)服務(wù)合同備案和變更備案的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第一百零六條  違反本條例第六十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人未按規(guī)定公示相關(guān)信息的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處五千元以上三萬元以下的罰款。

第一百零七條  違反本條例第七十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人拒不撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處五萬元以上十萬元以下的罰款。

違反本條例第七十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人強(qiáng)行接管物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，由區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由綜合行政執(zhí)法部門處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第一百零八條  業(yè)主委員會成員違反法律、法規(guī)規(guī)定或者管理規(guī)約約定，挪用、侵占、擅自處分業(yè)主共有財產(chǎn)，篡改、隱匿、毀棄保管的文件、物品，違規(guī)泄露業(yè)主信息，或者侵害業(yè)主合法權(quán)益，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百零九條  市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府、其他相關(guān)行政管理部門及其工作人員未依照本條例規(guī)定履行相關(guān)職責(zé)的，按照有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任人的責(zé)任。

 

第九章  附則

 

第一百一十條  對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織進(jìn)行改造整治，并制定政策鼓勵和支持業(yè)主自主開展改造提升，加裝電梯，逐步完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。

舊住宅區(qū)改造整治時，由街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定物業(yè)服務(wù)區(qū)域，組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定自行管理或者委托物業(yè)服務(wù)人管理物業(yè)。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由居民委員會組織實施。

第一百一十一條  棚戶區(qū)改造安置房小區(qū)物業(yè)管理按照市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第一百一十二條  本條例自2021年 月 日起施行。