一個(gè)樓盤,交付三五年后,就不能再被稱為新樓盤；一個(gè)小區(qū),入住十年以上,也就不再是新小區(qū)。老樓盤和老小區(qū),總會(huì)被新樓盤和新小區(qū)齊刷刷超過,不僅在容貌上,更在其功能配套上。不久前,國務(wù)院部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,順應(yīng)了群眾改善居住條件的期盼。 

　　江蘇省靖江市靖城街道的江山小區(qū)建成已20多年,但近半年因“舊貌換新顏”在當(dāng)?shù)卮蟪鲲L(fēng)頭�！缎氯A每日電訊》記者實(shí)地走訪,與小區(qū)居民分享“出新”之喜時(shí)發(fā)現(xiàn),表面“風(fēng)光無限”的小區(qū)改造,其實(shí)一路充滿了艱辛和挑戰(zhàn),資金關(guān)、協(xié)調(diào)關(guān)、思想關(guān)……需要沖破許多“婁山關(guān)”。猶如先賢王陽明所言,“破山中賊容易,破心中賊難”,阻礙小區(qū)“出新”并提升城市文明程度的,不是資金,關(guān)鍵是“意識(shí)”。 

　　改造江山小區(qū)的“一把辛酸淚” 

　　歷經(jīng)無數(shù)次協(xié)調(diào)、引導(dǎo),江山小區(qū)如今不僅顏值有了翻天覆地的變化,居民也擺脫了冬天水管結(jié)冰、夏天空調(diào)水四濺等痛苦 

　　江山小區(qū)始建于1995年,共有住戶396戶,居住人口1391人。小區(qū)原來是江山公司的職工公寓樓,因化糞池?zé)o公害處理及綠化覆蓋率高,一度成為全市聚焦的“明星小區(qū)”。 

　　近年來,隨著單位改制以及城市化步伐的推進(jìn),小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施逐漸陳舊,服務(wù)功能弱化,尤其當(dāng)初生活污水無害化處理設(shè)計(jì)的管道太細(xì),導(dǎo)致雨污水管混接,排水管道阻塞,每逢梅雨季節(jié)就會(huì)發(fā)生嚴(yán)重水澇。加之,社區(qū)居民生活質(zhì)量逐步提升,小區(qū)汽車數(shù)量與日俱增,現(xiàn)有車位供不應(yīng)求,綠化帶被肆意侵占現(xiàn)象嚴(yán)重,人居生活舒適度急劇下降。加快老小區(qū)改造,推進(jìn)社區(qū)秩序化管理,是居民們的迫切需求。 

　　2018年10月,江山小區(qū)先行成為此次靖城街道老舊小區(qū)“微提升”改造的試點(diǎn)小區(qū),讓居民有了盼頭。 

　　2019年1月9日,靖江下起了雨夾雪。看著越下越大的雪,江山小區(qū)的居民微信群里,大家卻你一言我一語輕松地調(diào)侃開來。 

　　“下雪了,大家不用再擔(dān)心樓頂?shù)摹�定時(shí)炸彈’了!” 

　　“嚴(yán)格來說,應(yīng)該叫‘不定時(shí)炸彈’……” 

　　江山小區(qū)的樓頂上,原來遍布著密密麻麻的太陽能熱水器,有些服役已十多年。天氣惡劣時(shí),這些熱水器就成了高空定時(shí)炸彈,時(shí)時(shí)威脅著居民安全。啟動(dòng)對小區(qū)的改造后,社區(qū)和業(yè)委會(huì)幾經(jīng)討論,決定勸導(dǎo)業(yè)主統(tǒng)一拆除老舊熱水器,改用燃?xì)鉄崴�器�?/span> 

　　“大家都是下了狠心的。樓頂60多家住戶,都需要自己花三四千元,才能將熱水器改造到位�！睒I(yè)委會(huì)成員朱漢剛說,如果沒有細(xì)致耐心的入戶工作,如果得不到樓頂所有居民支持,這一安全隱患就無法徹底消除。 

　　除了樓頂密布的老舊熱水器隱患,改造前小區(qū)各樓之間電線私拉亂接現(xiàn)象也非常嚴(yán)重。日曬雨淋,很多電線老化,隱患無處不在。2018年10月18日,小區(qū)改造首先進(jìn)場的是“三網(wǎng)合一”工程,其目的就是從根本上消除雜亂無章的弱電飛線現(xiàn)象�？此坪唵蔚摹叭�網(wǎng)合一”集成箱,背后是針對396戶的396份個(gè)性化改造方案。 

　　要說服每戶居民同意施工隊(duì)入戶測量、改線、布線,是一條艱巨而漫長的群眾思想工作之路。江山路社區(qū)黨委書記徐濤和業(yè)委會(huì)的成員們?yōu)榇嗣刻於颊f得口干舌燥。三個(gè)月里,徐濤幾乎潤喉糖不離身,她用沙啞的聲音一次次地召集18個(gè)工段的負(fù)責(zé)人開協(xié)調(diào)會(huì)。 

　　業(yè)委會(huì)成員陳曉華是一家公司負(fù)責(zé)人,那些天她索性扔下工作,堅(jiān)守工程一線,晚上繼續(xù)挑燈夜戰(zhàn),每天打幾十個(gè)電話與業(yè)主和施工方溝通,整理出第二天入戶的時(shí)間和單元號。 

　　凌晨以后,她才有時(shí)間處理公司業(yè)務(wù),持續(xù)到凌晨三四點(diǎn)是常事。休息一兩個(gè)小時(shí)后,江山小區(qū)鄰里互助群里又響起她的語音:“各位鄰居,提醒一下大家,今天7點(diǎn)前……” 

　　正因?yàn)槭孪瘸闪⒘藰I(yè)主委員會(huì),有陳曉華、朱漢剛等人穿針引線、積極協(xié)調(diào),加上眾多居民“過上好日子”的期盼,江山小區(qū)的改造工程才勉強(qiáng)顯得順暢。今年1月7日,伴隨著最后一批腳手架的拆除,小區(qū)改造正式收尾,斑駁的墻面、漫天的飛線、殘損的管道,終于消失在居民的視線中。當(dāng)雨夾雪1月9日不期而至?xí)r,居民才有閑心調(diào)侃曾經(jīng)的“不定時(shí)炸彈”。 

　　歷經(jīng)無數(shù)次協(xié)調(diào)、引導(dǎo)、調(diào)度后,江山小區(qū)如今不僅顏值有了翻天覆地的變化,居民也擺脫了冬天水管結(jié)冰、夏天空調(diào)水四濺等痛苦。曾經(jīng)破舊不堪的江山小區(qū),成為老舊小區(qū)逆齡的典范,再度不斷吸引單位前來參觀學(xué)習(xí)。 

　　更多老舊小區(qū)嗷嗷待“改” 

　　每個(gè)城市都逐漸形成了老城和新城并存的格局,在新城建設(shè)一路高歌猛進(jìn)的同時(shí),老城區(qū)的問題卻越來越多、越來越嚴(yán)重 

　　城市版圖的擴(kuò)張,都是靠建開發(fā)區(qū)、建新城區(qū)來實(shí)現(xiàn)的。每個(gè)城市都逐漸形成了老城和新城并存的格局,在新城建設(shè)一路高歌猛進(jìn)的同時(shí),老城區(qū)的問題卻越來越多、越來越嚴(yán)重。正是在這一背景下,國務(wù)院對推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作做出了部署。這是在全國范圍內(nèi)展開的凝聚民心的大工程。 

　　江蘇靖江,一座位于長江北岸的五線城市,其嘗試的老舊小區(qū)改造,就踩準(zhǔn)了這一節(jié)拍。不過,改造工作任重道遠(yuǎn)——不僅有更多老舊小區(qū)在嗷嗷待“改”,改造過的小區(qū)如何建立長效管理機(jī)制,也是更難啃的骨頭。 

　　靖城街道是靖江市的老城區(qū),有22個(gè)居委會(huì)、11個(gè)行政村,轄區(qū)人口15.36萬。431個(gè)城市小區(qū)中,無物管小區(qū)389個(gè),無物管樓道1474個(gè),涉及4.2萬戶。 

　　在老舊小區(qū)的改造上,靖城街道按照“穿衣戴帽、公共配套、氛圍營造、自治改造”的方式,對道路、桿線、管網(wǎng)、綠化、下水、窨井等進(jìn)行改造。記者近日跟隨靖城街道辦事處物管科科長朱立群一行走訪的幾個(gè)小區(qū),大多經(jīng)過上述改造,獲得了“可視”的變化,并因地制宜地新增了不同“功能”。 

　　比如,馬洲花苑小區(qū)將幾個(gè)老式花池改造后,不僅新增了三四十個(gè)車位,一樓住戶也改善了采光通風(fēng)條件。小區(qū)將墻角的一塊綠地平整后,準(zhǔn)備建設(shè)簡陋的“睦鄰點(diǎn)”,給居民增加一個(gè)聊天拉家常的活動(dòng)空間。丁香公寓小區(qū)將多間無主車庫改造成黨群睦鄰中心和自治服務(wù)中心。幾乎所有的小區(qū)在改造過程中都增設(shè)了垃圾分類處理點(diǎn),引導(dǎo)居民進(jìn)行垃圾分類…… 

　　但是,靖城街道目前也只有20%的老舊小區(qū)得到提升改造,不少老舊小區(qū)依然“滿目瘡痍”。新安苑小區(qū),是靖城街道考慮下半年啟動(dòng)改造的小區(qū)之一,樓與樓之間是滿天亂舞的飛線,沒有任何涂裝且略顯斑駁的墻面,表明它不再“年輕”。 

　　見我們一行陌生人在小區(qū)內(nèi)比比劃劃,三三兩兩的居民好奇地圍聚上來。 

　　“你們是來看小區(qū)改造的嗎?” 

　　“這里一下雨,車庫就被淹,苦不堪言�！币娢覀兾⑿ψ鞔�,居民們開始大倒苦水。他們說的車庫,并非汽車車庫,而是用來停放自行車和堆放雜物的一樓�！懊康接晁�季都要從車庫往外掃水三到五趟,東西肯定要搬出來曬。一下大雨,孩子上學(xué)都是背著下樓的,因?yàn)橐粯侨�部是水�！币晃荒贻p女子還向記者展示她在車庫雨中跋涉的照片。 

　　“你們怎么不去找物業(yè)呢?”記者顯然是個(gè)外行,問的話讓居民們哭笑不得�！拔覀兛隙ㄕ椅飿I(yè)了,但物業(yè)沒能力解決這個(gè)問題啊……” 

　　“如果改造小區(qū),需要向居民們收一部分費(fèi)用,你們愿意交嗎?”記者接著問。 

　　“當(dāng)然愿意交。雖說‘百姓百姓百條心’,反正我們愿意掏錢�！币晃槐е�孩子的大媽猶豫了一下。“前面樓的一位老太家,下大雨時(shí),抽水馬桶的水都往外涌,臭氣沖天……想想都可怕�！贝髬屶洁斓�:“反正我們愿意掏錢,不想再過這種苦日子……” 

　　街道工作人員不能輕易表態(tài),記者的一番問話,卻讓居民看到了些許盼頭。他們議論著,意猶未盡。因深受其苦,他們渴望被改造之情溢于言表。 

　　離開新安苑后,靖城街道辦事處物管科科長朱立群幽幽地說:“別看他們現(xiàn)在答應(yīng)得痛快,到時(shí)候真向他們收錢的時(shí)候,就沒這么痛快了�！� 

　　幾年成立不了業(yè)主委員會(huì) 

　　“公要餛飩婆要面,各人需求不同,訴求不同,工作難做�！背闪�業(yè)主委員會(huì)后,就要進(jìn)行物業(yè)管理,就要向居民收錢了,他們就更不樂意了 

　　江山小區(qū)已算靖城街道老舊小區(qū)改造的“明星”,但目前不收物業(yè)費(fèi),小區(qū)日常的環(huán)境衛(wèi)生、綠化維護(hù)仍然由社區(qū)承擔(dān)�！艾F(xiàn)在小區(qū)不收物業(yè)費(fèi),以后肯定要收,不然無法維持運(yùn)轉(zhuǎn)。收物業(yè)費(fèi),是一個(gè)讓人頭疼的老大難問題。”徐濤說,她和業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)討論過多次,如何將物業(yè)管理從無償?shù)接袃?span lang="EN-US">?因?yàn)闃堑狼鍧�、小區(qū)衛(wèi)生、公共維修等,都需要資金支撐。 

　　據(jù)了解,江山小區(qū)歸屬公司管理期間,會(huì)強(qiáng)制從職工工資中扣除物業(yè)費(fèi)。公司改制后,小區(qū)業(yè)主換了好多人,無法再從住戶的工資中扣除,物業(yè)管理就斷了資金來源。就這個(gè)亟待解決的問題,社區(qū)與居民之間溝通探討過很多次,至今尚未有結(jié)果。 

　　江山小區(qū)業(yè)主委員會(huì)副主任陳曉華嘆了口氣說:“只能邊走邊探索。比如,一個(gè)樓道設(shè)立一個(gè)微型公共維修基金,基金只供一個(gè)樓道使用,可行度似乎要稍微高一點(diǎn)�！彼�認(rèn)為,居民普遍有“自掃門前雪”的心態(tài),有些居民認(rèn)為別人會(huì)占用他們的基金。但如果一個(gè)樓道的基金只供一個(gè)樓道使用,就會(huì)認(rèn)為是自己的錢沒有被別人占用,參與度就會(huì)高一點(diǎn)�！熬用裥枰�慢慢引導(dǎo),養(yǎng)成花錢買服務(wù)的意識(shí)�！� 

　　對于把小區(qū)建成封閉小區(qū)還是半封閉小區(qū),居民意見也不統(tǒng)一�！肮�要餛飩婆要面,各人需求不同,訴求不同,工作難做�！标悤匀A說,“不管是全封閉還是半封閉,都需要一到兩名保安兼門衛(wèi)�！钡�陳曉華的設(shè)想剛一提出,就被靖城街道辦事處物管科科長朱立群潑了冷水。 

　　“保安的工資哪里來?一個(gè)月最起碼3000元吧?還有其他五險(xiǎn)一金等。連物業(yè)費(fèi)和公共維修基金都沒法收,怎么可能有錢雇門衛(wèi)?”朱立群的“冷靜”,讓在座的人都感受到一絲寒意。 

　　靖安苑小區(qū)是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、安置房以及商品房相混合的住宅小區(qū),2000年建成。2015年,財(cái)政投入近800萬對小區(qū)進(jìn)行了亮化、綠化。但是,小區(qū)并沒有就此迎來“新生”。 

　　目前,小區(qū)的維護(hù)和管理都是由社區(qū)負(fù)責(zé)。小區(qū)很難引進(jìn)物業(yè)公司,因?yàn)樾�區(qū)居民收入水平差距很大,針對不同的住戶,如果采取同樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),肯定不現(xiàn)實(shí),采取不同的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)又解釋不通。連續(xù)5任物業(yè)公司,都因無法管理而主動(dòng)撤出。現(xiàn)在,整個(gè)小區(qū)還是沒有物業(yè)公司。 

　　“靖安苑小區(qū)至今成立不了業(yè)主委員會(huì)。很多居民認(rèn)為,政府現(xiàn)在管得好好的,為啥要成立業(yè)主委員會(huì)。而且,成立業(yè)主委員會(huì)后,就要進(jìn)行物業(yè)管理,就要向居民收錢了,他們就更不樂意了�！毙陆ū甭飞鐓^(qū)黨委書記劉新建說,靖安苑小區(qū)屬于城郊接合部,居民收入普遍不高,盡管他每年都要發(fā)動(dòng)引導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)委會(huì),但居民就是不樂意,花錢買服務(wù)的意識(shí)非常淡薄。連續(xù)5家物業(yè)公司主動(dòng)退出,可見靖安苑要提檔升級,有多難? 

　　說到靖安苑小區(qū)安裝電梯,果然是個(gè)扯皮的事。一樓二樓不樂意,不愿意出錢。五樓六樓最積極,因?yàn)樗麄兪亲钪苯拥氖芤嬲�。安裝電梯后,五樓六樓房價(jià)升值明顯,一樓二樓因此提出,“底層住戶不僅不用出錢,還該拿補(bǔ)貼�！闭沾讼氯�,籌集“公共維修基金”就更難了。 

　　改造小區(qū)易,改造意識(shí)難 

　　每個(gè)小區(qū),就是一個(gè)小小的世界,但人想法不一樣——眾口難調(diào),居民花錢買服務(wù)的意識(shí)還不夠強(qiáng) 

　　目前,靖城街道老舊小區(qū)的“微提升”工程,均由街道財(cái)政資金投入,按1:9的改造資金籌措模式(財(cái)政為“9”),讓20%的老舊小區(qū)獲得了“可視”的變化。但居民的眾籌工作還在努力推進(jìn)中,困難重重。朱立群梳理了老舊小區(qū)改造過程中面臨的三大主要問題。 

　　其一,形成整合治理難。老舊小區(qū)整治涉及眾多部門以及市、街道、社區(qū)、小區(qū)等多個(gè)層級,相關(guān)職能部門缺乏聯(lián)動(dòng)性。尤其是社區(qū)居委會(huì)日常任務(wù)繁雜,沒有資金來源,目前并沒有合理的資金投入體系。 

　　其二,推行物業(yè)管理難。每個(gè)小區(qū)都有特定的情況和困難,房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣化,物業(yè)管理主體難尋。一方面,老舊小區(qū)缺乏對物業(yè)管理企業(yè)的吸引力,另一方面,老舊小區(qū)物業(yè)收入少,居民繳費(fèi)率低,管理虧損比例大,許多物業(yè)企業(yè)不敢接手,造成惡性循環(huán)。 

　　其三,業(yè)主自治發(fā)展難。一是業(yè)主物業(yè)觀念落后,參與率低。許多業(yè)主受傳統(tǒng)的福利保障模式影響較深,不愿意為物業(yè)管理付錢,對于公共設(shè)施設(shè)備的修繕,也沒有出資意識(shí)。二是小區(qū)亂倒垃圾、私自開店、違章搭建、車輛亂停放等現(xiàn)象多,直接導(dǎo)致環(huán)境臟亂,居民日常生活受到極大影響。三是業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可率低,缺乏業(yè)主的支持和信任。 

　　靖城街道改造老舊小區(qū),在全國并不是先行者。但是,先行者如上�；蛏钲�,并沒有給靖江這樣的后來者提供很多可資借鑒的經(jīng)驗(yàn),不得不說是個(gè)遺憾,也足以說明此項(xiàng)工作的難度所在。一個(gè)小區(qū),就是一個(gè)小小的世界,想法不一樣,眾口難調(diào)。 

　　小康路上,一個(gè)都不能少。城市文明進(jìn)化,同樣一個(gè)也不能少。老舊小區(qū)改造已經(jīng)提上議事日程,全國17萬個(gè)老舊小區(qū)、涉及上億居民的改造,即將全面啟動(dòng)。改造完成后,它們必須破解長效管理困境。目力所及,記者能想到的問題諸如居民的想法難統(tǒng)一、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主三方的矛盾等,搞不好還將是“一地雞毛”。但是,將老舊小區(qū)改造升級,跟上新式小區(qū)的節(jié)奏同步“進(jìn)化”,不僅是人心所向,也是國家意志所在。 

　　記者在南京生活25年,已經(jīng)搬過3次家,小區(qū)越來越新,管理也越來越規(guī)范,所在小區(qū)的居民似乎也越來越文明。20多年前入住的莫愁新寓,曾是南京的明星小區(qū),但彼時(shí)感覺不到物業(yè)的存在,小區(qū)也幾乎沒有車位。如今的莫愁新寓顯得破舊、雜亂,顯然已是待改造的小區(qū)之一。10多年前入住的匯賢居,明顯比莫愁新寓提升了一個(gè)檔次,環(huán)境優(yōu)美,人車分流,但業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)長期矛盾重重,個(gè)別業(yè)委會(huì)成員長期不交物業(yè)費(fèi),導(dǎo)致小區(qū)很多工作無法正常開展。 

　　新入住的小區(qū)是個(gè)新樓盤,一切都是新的。入住半年多,曾經(jīng)和朋友調(diào)侃“居民素質(zhì)特別高”。因?yàn)?span lang="EN-US">,只要有居民將衣服晾在窗臺(tái)上,必然有居民在小區(qū)微信群里提意見；只要發(fā)現(xiàn)有人亂丟垃圾或采摘小區(qū)內(nèi)的花朵,也會(huì)被在微信群曝光。久而久之,這些略顯不雅的行為,消失了。 

　　顯然,只要人心向善、人心向美,就會(huì)形成一種公共約束力,帶動(dòng)少數(shù)人被“眾目睽睽”所約束進(jìn)而形成良好習(xí)慣,帶動(dòng)小區(qū)環(huán)境的整體提升。而好的居住環(huán)境,也是促使“人心向美”的必要條件之一,就像每個(gè)人都會(huì)愛惜新衣服一樣。立足問題導(dǎo)向,精準(zhǔn)引導(dǎo),用情推進(jìn),這場涉及上億居民的改造,一定會(huì)讓更多老舊小區(qū)重新煥發(fā)青春!